Comment financer sa première maison
- coraliefortin076
- 1 juil.
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : 21 août
Acquérir sa première maison, que ce soit au Québec ou ailleurs au Canada, représente souvent l’un des projets financiers les plus importants de la vie. Chez Plan Maison Québec, nous comprenons les défis auxquels vous faites face : obtenir un versement initial substantiel, naviguer parmi les programmes gouvernementaux, respecter les critères des institutions financières et anticiper les frais cachés.
Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour savoir comment financer sa première maison en alliant épargne disciplinée, stratégies fiscales et recours aux programmes d’accession à la propriété, le tout adapté aux réalités canadiennes et québécoises.
1. Faire le point sur sa situation financière
Avant même de commencer à épargner, il est essentiel d’avoir une vision claire de votre santé financière. Cela implique d’évaluer vos dettes (cartes de crédit, marges, prêts alimentaires, etc.), votre revenu, votre potentiel d’épargne et la stabilité de votre emploi. Desjardins souligne qu'une bonne gestion des dettes, en particulier celles à taux élevé, améliore votre ratio d'endettement et augmente vos chances d'obtenir un bon financement hypothécaire.
Ce travail d’inventaire doit être précis. Vous devez dresser une liste des montants encore dus et des échéances à venir. Calculer vos obligations mensuelles vous permet de prévoir ce que vous pourrez consacrer à l’épargne et à vos mensualités futures. Cette étape est cruciale avant même de songer au financement.
2. La mise de fonds : qui dit mieux ?
Objectif : 20 % ou si moins, plan d’assurance
Au Canada, la mise de fonds recommandée est de 20 % du prix d’achat. Si vous ne pouvez pas l’atteindre, une assurance hypothécaire devient nécessaire, entraînant des frais supplémentaires. Desjardins indique que si vous optez pour une mise de fonds de seulement 5 %, cela implique de souscrire cette assurance avec la SCHL ou Sagen, et que des liquidités de 1,5 % du prix de la propriété doivent être disponibles pour les frais de démarrage.
Anticiper les frais annexes
Au-delà de la mise de fonds, il faut prévoir entre 1,5 % et 3 % supplémentaires pour couvrir frais de notaire, inspection, déménagement, droits de mutation (taxe de bienvenue), etc. Certains organismes financiers, comme Desjardins, suggèrent également des bonus en argent pour financer une partie de ces frais.
Plan Maison Québec vous recommande de bien planifier cette enveloppe budgétaire pour éviter les mauvaises surprises lors de la signature.
3. Épargner intelligemment grâce aux régimes financiers
3.1 Le REER et le Régime d’accession à la propriété (RAP)
Le REER est souvent associé à la retraite, mais son régime d’accession à la propriété permet de retirer jusqu’à 60 000 $ (pour un couple, 120 000 $ combinés) pour l’achat ou la construction d’une première maison sans impôt immédiat, à condition que vous remboursiez dans les 15 ans. L’avantage fiscal est double : vous réduisez votre revenu imposable lorsque vous cotisez au REER, puis vous récupérez l’argent sans subir l’impôt sur le retrait.
En combinant les cotisations REER, les économies d'impôt et le retrait via RAP, vous pouvez constituer une mise de fonds solide sans entamer vos liquidités.
3.2 Le CELIAPP (nouveau régime dédié à la première propriété)
Mis en place en 2023, ce compte d’épargne libre d'impôt dédié facilite l’accès à la propriété. Ce régime permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par an, jusqu’à un total de 40 000 $, avec déduction fiscale immédiate et retrait sans impôt pour l’achat d’une première habitation. Contrairement au RAP, il n'exige aucun remboursement.
Plan Maison Québec vous conseille d’ouvrir un CELIAPP dès que possible, d’y contribuer régulièrement (via transferts automatiques par exemple), et de cumuler les deux régimes (REER + CELIAPP) pour maximiser votre capacité d’achat.
3.3 Le CELI classique
Même s’il ne cible pas directement l’achat immobilier, le CELI demeure une excellente solution d’épargne à l’abri de l’impôt. Tout Canadien majeur peut y cotiser. Les montants s’y accumulent à l’abri de l’impôt et les retraits sont libres, ce qui en fait un bon complément au CELIAPP ou au REER si vous avez atteint leurs plafonds.
Plan Maison Québec recommande de combiner CELIAPP, REER (via RAP), puis CELI pour asseoir sa mise de fonds de façon optimale.
4. Profiter des incitatifs gouvernementaux pour financer sa première maison Québec
4.1 Remboursements et crédits d’impôt
En plus du CELIAPP, le fédéral offre divers programmes comme le crédit d'impôt jusqu’à 1 500 $ pour l’achat d’une habitation. De plus, l’achat d’une construction neuve peut donner droit à un remboursement partiel de la TPS/TVH selon la province. Au Québec, un crédit provincial lié à la SCHL peut atteindre 750 $.
Certaines villes offrent des rabais locaux. Montréal propose par exemple un programme d’appui résidentiel avec remboursement de la taxe de bienvenue, et des provinces comme l’Ontario ou l’Île-du-Prince‑Édouard offrent aussi des réductions sur les droits de mutation.
Plan Maison Québec suggère à chaque acheteur de vérifier les programmes spécifiques à sa localité, car ces incitatifs peuvent réduire de façon significative le coût total.
4.2 Incitatif à l'achat partagé – Fédération et provincial
Certains programmes offrent une aide financière complémentaire (jusqu’à 5 à 10 % du prix d’achat) visant la mise de fonds. Cette aide est glissante selon les revenus et la région. L’important est de vérifier votre éligibilité dès le départ.
5. Stratégies personnelles d’épargne
5.1 Automatiser vos versements
Des experts financiers conseillent de mettre en place des virements automatiques dans vos comptes REER, CELIAPP ou CELI dès que vous êtes payé. Ainsi, l’épargne devient un geste volontaire régulier, plus facile à maintenir.
5.2 Réduire les dépenses et augmenter les revenus
Les témoignages de jeunes Québécois dans les forums financiers révèlent qu’ils ont épargné de façon agressive en limitant leurs dépenses et en enchaînant les heures supplémentaires : vivre sous ses moyens, travailler plus et investir ont été leurs stratégies gagnantes. Acheter en couple augmente aussi le pouvoir d'emprunt, ce qui peut simplifier le financement.
Plan Maison Québec invite chacun à établir un budget réaliste intégrant l’épargne et les efforts nécessaires pour atteindre l’objectif de la maison.
6. La préautorisation hypothécaire : un atout stratégique
Obtenir une préapprobation hypothécaire auprès d’un prêteur permet de connaître précisément combien vous pouvez emprunter et à quel taux. Ce processus peut bloquer un taux avantageux pour quelques mois, très utile dans un contexte de taux croissants. Desjardins et plusieurs institutions recommandent vivement cette étape avant même de commencer à chercher.
Plan Maison Québec conseille à chaque acquéreur de débuter par ce processus : connaître votre capacité vous aidera à planifier votre projet plus sereinement.
7. Évaluer les options d’hypothèque et le choix de la durée
Pérennité des paiements vs intérêt total
Plusieurs prêteurs offrent une plus longue période d’amortissement (jusqu’à 30 ans pour les premiers acheteurs fédéraux). Cela réduit le paiement mensuel, mais coûte plus d’intérêts sur la durée. Si vous prévoyez rester à long terme, il peut être judicieux de viser une période standard de 25 ans. Plan Maison Québec vous recommande de comparer les options de remboursement avec un professionnel pour trouver le meilleur compromis.
L’importance de faire ses propres recherches
Dans un marché immobilier en constante évolution, s’informer est une démarche essentielle. Chaque projet est unique, et ce qui convient à un acheteur ne sera pas forcément adapté à un autre.
C’est pourquoi il est crucial de comparer les options hypothécaires, de lire les conditions des régimes fiscaux comme le RAP ou le CELIAPP, et de bien comprendre les implications des programmes gouvernementaux. Les offres changent, les taux varient, et les critères d’admissibilité peuvent différer selon les institutions.
Faire ses recherches permet d’éviter les pièges, de mieux négocier et surtout, de prendre des décisions éclairées. Plan Maison Québec encourage vivement ses clients à s’informer activement, à poser des questions et à consulter plusieurs sources fiables. Une bonne préparation est la clé d’un projet bien ficelé et d’un achat réussi.
Conclusion et appel à l’action
Financer sa première maison au Québec nécessite une planification rigoureuse, un bon usage des régimes fiscaux et des incitatifs, ainsi qu’une discipline dans l’épargne. En combinant le REER (via le RAP), le CELIAPP, le CELI, en réduisant vos dépenses, maximisant vos revenus et obtenant une préautorisation hypothécaire, vous pouvez transformer votre rêve de propriété en réalité.
Chaque situation est unique, et Plan Maison Québec est prêt à vous accompagner, de la phase de financement jusqu’au plan final de construction.
Votre projet commence ici, avec Plan Maison Québec.
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