Quelle est la mise de fonds minimale pour l'achat d'un multilogement ?
- coraliefortin076
- 31 juil.
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : 31 août
L’investissement dans un immeuble multilogement attire de plus en plus de Québécois souhaitant bâtir un patrimoine immobilier durable, générer des revenus passifs ou diversifier leur portefeuille. Toutefois, avant de concevoir les plans de votre futur immeuble locatif avec Plan Maison Québec, il est essentiel de comprendre les conditions de financement liées à ce type de projet — à commencer par la mise de fonds minimale pour un multilogement exigée.
Cette contribution initiale est souvent le premier obstacle ou levier d’un projet immobilier. Pour qu’un investissement locatif soit viable, il faut en comprendre toutes les dimensions, des règles de base aux exceptions, en passant par les stratégies d’optimisation.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds dans un projet immobilier ?
Avant de détailler les pourcentages exigés selon le type de propriété, il est important de bien saisir le concept de mise de fonds. Il s’agit du montant que vous devez fournir de votre poche au moment de l’achat d’une propriété, sans l’aide d’un prêt hypothécaire. C’est une sorte de « ticket d’entrée » à l’acquisition immobilière, qui vient réduire le montant total que vous devez emprunter.
Ce montant démontre à votre prêteur que vous êtes financièrement impliqué dans le projet. En contrepartie, cela réduit les risques pour lui, et peut même vous permettre d’obtenir de meilleures conditions de financement.
En dessous du seuil des 20 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement obligatoire. Celle-ci protège le prêteur en cas de défaut de paiement, mais elle représente un coût supplémentaire pour l’acheteur. Autrement dit, votre mise de fonds influence à la fois le coût total de votre projet, la structure de votre financement, et le niveau de risque perçu par les institutions financières.
Chez Plan Maison Québec, nous encourageons toujours nos clients à intégrer la question de la mise de fonds dès le départ, en parallèle avec la conception de leurs plans de maison, de chalet ou d’immeuble locatif.
Les règles selon le type de bâtiment et le statut du propriétaire
Le pourcentage minimal requis pour la mise de fonds varie selon deux principaux critères : le type d’immeuble (duplex, triplex, multilogement) et le statut d’occupation (propriétaire occupant ou investisseur pur).
Le cas du duplex
Si vous achetez un duplex et que vous habitez l’une des unités, la mise de fonds peut être aussi basse que 5 % pour la portion du prix allant jusqu’à 500 000 $. Au-delà de ce montant, un taux de 10 % s’applique. En revanche, si vous n’habitez pas dans l’immeuble, une mise de fonds minimale de 20 % sera exigée.
Triplex et quadruplex
Pour un triplex ou un quadruplex, le propriétaire occupant peut fournir une mise de fonds minimale de 10 %, avec assurance hypothécaire obligatoire. Si l’acheteur n’est pas occupant, la mise de fonds grimpe à 20 %.
Multilogements de 5 logements et plus
Les immeubles de 5 logements et plus sont considérés comme des immeubles commerciaux. La mise de fonds est généralement de 25 %, mais peut être réduite à 15 % si une assurance hypothécaire de la SCHL est contractée. Le projet est alors évalué comme une entreprise locative : revenus nets, ratios financiers, localisation et expérience du gestionnaire sont pris en compte.
Pourquoi la mise de fonds varie-t-elle autant ?
La variation des mises de fonds exigées n’est pas une simple règle administrative. Elle résulte d’une logique financière précise : plus le niveau de risque est élevé pour le prêteur, plus le seuil de mise de fonds exigé est important. Cette dynamique permet aux institutions financières de se protéger contre les défauts de paiement et les pertes potentielles.
Le type d’immeuble est un facteur déterminant. Un duplex ou un triplex, lorsqu’occupé par le propriétaire, est souvent considéré comme plus stable. Le propriétaire occupant a tendance à mieux entretenir la propriété, à limiter les vacances locatives et à gérer les locataires de manière proactive. Cela réduit le risque perçu, ce qui permet une mise de fonds plus basse, parfois aussi faible que 5 %.
En revanche, un immeuble de cinq logements ou plus entre dans la catégorie des investissements commerciaux. Dans ce cas, l’immeuble est analysé comme une entreprise générant des revenus. Le prêteur va évaluer des indicateurs financiers avancés : le revenu net d’exploitation (RNE), le ratio de couverture du service de la dette (RCSD), le taux d’occupation historique, la localisation, et même l’expérience de l’investisseur en gestion immobilière.
Si le projet est jugé risqué — par exemple, en région éloignée avec un taux d’inoccupation élevé ou des revenus locatifs instables — la mise de fonds exigée pourra être plus élevée que les seuils de base.
Autre critère influent : le statut d’occupation. Un acheteur qui ne compte pas vivre sur place est perçu comme plus détaché émotionnellement et potentiellement moins impliqué dans la gestion quotidienne. Cela justifie souvent une mise de fonds plus élevée, autour de 20 à 25 %, pour compenser ce risque.
Enfin, le profil de l’acheteur entre aussi en jeu. Un investisseur bien capitalisé, avec un excellent dossier de crédit et une solide expérience, pourrait négocier une mise de fonds plus basse ou bénéficier de conditions plus souples. À l’inverse, un emprunteur ayant un profil atypique (revenu variable, peu de liquidités, pas d’historique d’investissement) devra souvent fournir une mise de fonds plus élevée pour rassurer le prêteur.
Ainsi, la mise de fonds n’est pas qu’une question de chiffres. Elle reflète une analyse complète de la solidité du projet, de la capacité de gestion du propriétaire et des risques propres à chaque type d’immeuble. Chez Plan Maison Québec, nous intégrons ces considérations dès la phase de conception de votre projet pour que votre plan soit aussi crédible sur le plan financier que performant sur le plan architectural.
L’assurance hypothécaire : alliée ou contrainte ?
L’assurance prêt hypothécaire est perçue à tort comme une simple contrainte financière. Pourtant, elle permet à de nombreux acheteurs d’accéder à la propriété ou à l’investissement avec une mise de fonds inférieure à 20 %.
Concrètement, cette assurance protège le prêteur contre un défaut de paiement. En échange, vous payez une prime calculée en fonction de votre mise de fonds, généralement entre 2,8 % et 4 % du montant emprunté. Ce coût peut être intégré à votre prêt hypothécaire.
Dans le cas des immeubles de 5 logements et plus, l’assurance de la SCHL peut également réduire la mise de fonds requise de 25 % à 15 %, ce qui représente une économie substantielle. Elle permet aussi d’accéder à de meilleures conditions d’emprunt : taux plus bas, amortissement prolongé, acceptation plus souple.
Cela dit, l’assurance n’est pas un filet de sécurité personnel. Elle ne vous couvre pas directement en cas de problème de paiement. C’est pourquoi elle doit être intégrée dans une stratégie globale d’investissement, et non considérée comme une solution de facilité.
Chez Plan Maison Québec, nous accompagnons nos clients dans cette réflexion, en tenant compte de leur budget, de leurs objectifs et du type de projet visé, afin d’aligner les aspects financiers et techniques.
Une planification intégrée avec Plan Maison Québec
Plan Maison Québec ne se limite pas à dessiner des plans. Nous participons à la structuration globale de votre projet immobilier, pour qu’il soit viable sur tous les plans : réglementaire, architectural, et financier.
Nos services incluent :
La conception de plans personnalisés pour immeubles multilogements
La conformité avec les règlements municipaux
Des estimations budgétaires utiles pour vos démarches bancaires
Des plans optimisés pour la rentabilité locative
Un accompagnement stratégique avec nos partenaires (courtiers, ingénieurs, etc.)
Nous croyons qu’un bon projet immobilier commence par une base solide, tant au niveau du design que de la planification financière.
Conclusion : mise de fonds minimale pour un multilogement
La mise de fonds est un élément central de tout projet immobilier. Elle détermine votre capacité à acquérir, à emprunter et à réussir votre investissement locatif. Chaque type de propriété — duplex, triplex, immeuble à revenus — vient avec ses propres règles et opportunités.
Avec Plan Maison Québec, vous bénéficiez d’un accompagnement complet pour concevoir des plans à la hauteur de vos ambitions, tout en tenant compte des exigences des institutions financières. Nos experts vous aident à planifier chaque détail, pour que votre projet soit rentable, bien pensé et accepté par les prêteurs.
Prêt à commencer votre projet?
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