Êtes-vous imposé à la vente de votre résidence principale ?
- coraliefortin076
- 1 août
- 9 min de lecture
Dernière mise à jour : 30 août
La vente d’une propriété résidentielle est souvent un moment charnière dans la vie d’un propriétaire. Que ce soit pour faire de la place à une nouvelle étape de vie, déménager dans un environnement plus adapté à vos besoins, ou simplement profiter de la valeur acquise au fil des années, il est crucial de bien comprendre les implications fiscales qui entourent cette transaction. Chez Plan Maison Québec, nous accompagnons des centaines de propriétaires chaque année dans la planification de leurs projets de construction et de rénovation, et nous savons que la fiscalité est un élément qui soulève bien des interrogations.
Contrairement à ce que plusieurs pensent, la vente d’une maison, d’un chalet ou même d’un garage peut, dans certains cas, entraîner une facture fiscale si certaines conditions ne sont pas remplies. Ignorer les obligations fiscales pourrait vous coûter cher. C’est pourquoi nous avons préparé cet article complet pour vous éclairer sur les situations dans lesquelles un impôt est exigé, sur les exemptions possibles, et sur les erreurs à éviter pour rester en règle avec les autorités fiscales. Donc, êtes-vous imposé à la vente de votre résidence principale ?
Fondements du gain en capital
Lorsque vous vendez une propriété, le gouvernement considère généralement que vous avez réalisé un gain en capital si le prix de vente dépasse le coût initial d’acquisition. Ce gain correspond à la différence entre le prix de vente de votre propriété et son prix d’achat, auquel vous pouvez ajouter certains frais admissibles comme:
les frais de notaire
les coûts de courtage immobilier
les taxes applicables
ainsi que les dépenses d’amélioration majeures effectuées au fil du temps.
Il ne faut toutefois pas confondre rénovations esthétiques avec améliorations structurelles.
Chez Plan Maison Québec, nous pouvons vous aider à documenter et structurer correctement ces travaux, notamment si vous avez utilisé nos services pour planifier des agrandissements ou rénovations.
Au fédéral comme au Québec, seule la moitié du gain en capital est imposable. Cela signifie que vous n’êtes pas imposé sur l’intégralité de la plus-value, mais seulement sur 50 % de celle-ci. Ce revenu s’ajoute à vos autres sources de revenus pour l’année, et est donc imposé selon votre taux marginal d’imposition. Cependant, si la vente de la propriété est admissible à l’exemption pour résidence principale, cette imposition peut être entièrement évitée.
Il est important de noter que dans le cas contraire – une perte en capital –, vous ne pourrez généralement pas la déduire, sauf dans certaines situations spécifiques, comme une activité commerciale ou professionnelle. Cela renforce l’importance d’avoir une vision claire de la valeur réelle de votre propriété et de ses usages successifs, que ce soit pour de l’habitation personnelle, une location partielle ou un usage mixte. Chez Plan Maison Québec, nous vous encourageons toujours à conserver une trace rigoureuse de toutes les modifications apportées à votre propriété, car elles peuvent jouer un rôle important dans le calcul de votre gain (ou perte) en capital.
L’exemption de la résidence principale
L’un des avantages fiscaux les plus appréciés par les propriétaires au Canada est l’exemption pour résidence principale. Cette mesure permet, dans bien des cas, d’éviter de payer de l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre maison. Pour bénéficier pleinement de cette exemption, certaines conditions doivent être respectées. D’abord, vous devez avoir habité la propriété à titre de résidence principale durant toutes les années de détention, ou avoir désigné cette propriété comme telle pour chaque année où vous en étiez propriétaire.
Il est essentiel de comprendre qu’au Canada, vous ne pouvez désigner qu’une seule propriété comme résidence principale pour une même année, même si vous possédez plusieurs résidences (maison en ville, chalet, condo). Ainsi, une planification fiscale est parfois nécessaire pour déterminer laquelle de vos propriétés vous rapportera la plus grande économie d’impôt lors de sa disposition. Chez Plan Maison Québec, nous recommandons de consulter un conseiller fiscal lorsque vous détenez plusieurs propriétés ou si vous avez l’intention de vendre un bien secondaire, comme un chalet.
Pour que l’exemption soit reconnue, la déclaration doit être faite correctement. Depuis 2016, il ne suffit plus de simplement cocher une case ou d’omettre de mentionner la vente dans votre déclaration de revenus. Il faut remplir les formulaires requis, comme le T2091(IND) au fédéral et le TP-274 au Québec, en plus de l’annexe 3 de votre déclaration d’impôt. Si vous omettez de faire cette déclaration, vous pourriez perdre le droit à l’exemption, même si vous y étiez admissible, et faire face à des pénalités. Une négligence coûteuse, mais évitable.
Quand l’exemption ne s’applique pas
Il existe plusieurs scénarios où l’exemption pour résidence principale n’est pas applicable. Par exemple, si vous avez utilisé une partie de votre propriété pour des fins commerciales ou locatives, vous pourriez devoir inclure une portion du gain en capital dans votre revenu imposable. L’Agence du revenu du Canada détermine la portion imposable en fonction de l’espace utilisé pour la location ou l’exploitation d’un commerce. Si plus de 50 % de votre maison était utilisée à ces fins, vous risquez de ne pas être admissible à l’exemption, ou du moins pas dans son intégralité.
Un autre cas à considérer concerne les ventes dites “précipitées”. Depuis janvier 2023, une nouvelle règle fiscale est entrée en vigueur au Canada : si vous vendez une propriété que vous avez détenue moins de 12 mois, cette transaction est automatiquement présumée être de nature commerciale, à moins que vous puissiez démontrer un événement de vie justifiant la vente rapide:
maladie
décès
divorce
perte d’emploi
etc.
Dans ce cas, le profit réalisé est entièrement imposable à titre de revenu d’entreprise, sans possibilité de demander l’exemption de résidence principale.
Enfin, si vous possédez plusieurs résidences et que vous avez déjà désigné une autre comme résidence principale pour certaines années, vous pourriez devoir payer de l’impôt sur une partie du gain. Cela arrive souvent avec les chalets, qui prennent de la valeur rapidement et dont la vente est parfois considérée comme plus avantageuse sur le plan fiscal que celle de la résidence principale en ville. C’est un calcul à faire avec un professionnel, mais qui doit être planifié à l’avance, surtout si vous avez l’intention de vendre plusieurs propriétés dans un court laps de temps.
Vos obligations déclaratives
Même si vous êtes admissible à l’exemption pour résidence principale, vous avez l’obligation de déclarer la vente de votre maison dans votre déclaration de revenus. Ce point est essentiel et souvent mal compris. Ne pas déclarer la vente peut entraîner de lourdes pénalités, et même vous faire perdre le droit à l’exemption, ce qui signifie que vous devrez payer de l’impôt sur un gain qui aurait pu être exonéré.
Concrètement, vous devez remplir l’annexe 3 de votre déclaration fédérale, le formulaire T2091(IND) pour indiquer que vous désignez la propriété comme résidence principale, et le formulaire TP-274 pour le Québec. Il ne suffit pas de mentionner la vente oralement à votre comptable ou à votre notaire, tout doit être documenté avec précision. Ces formulaires demandent des informations comme la date d’achat, la date de vente, le prix de vente, le prix d’achat, et la période pendant laquelle la maison était désignée comme résidence principale.
Si vous avez fait appel à Plan Maison Québec pour réaliser des agrandissements ou des rénovations majeures, assurez-vous d’avoir conservé les factures et les plans, car ils peuvent vous permettre d’augmenter votre coût d’acquisition ajusté, réduisant ainsi votre gain imposable.
Il faut aussi mentionner que l’omission volontaire ou répétée de déclaration peut donner lieu à des pénalités fiscales allant jusqu’à 8 000 $, voire plus dans certaines situations. De plus, l’absence de déclaration prolonge de manière illimitée la période pendant laquelle les autorités fiscales peuvent réviser votre dossier. Vous vous exposez donc à des vérifications et des ajustements plusieurs années après la transaction.
Déductions possibles liées à la vente
Lorsqu’on parle de vente d’une maison, chalet ou garage, beaucoup de propriétaires ne réalisent pas qu’il existe certaines dépenses directement liées à la transaction qui peuvent influencer le calcul du gain en capital, et donc réduire potentiellement le montant d’impôt à payer. Chez Plan Maison Québec, nous savons que ces aspects financiers sont essentiels pour planifier sereinement votre projet immobilier.
Tout d’abord, il est important de comprendre que le calcul du gain en capital commence par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de la propriété, mais ce calcul peut être ajusté en fonction des coûts encourus dans le cadre de la transaction. Par exemple, les frais de courtage immobilier (commission versée à l’agent ou courtier qui a facilité la vente), les frais juridiques engagés pour préparer les documents de vente, et les frais de notaire sont considérés comme des dépenses admissibles qui viennent augmenter le prix de base ajusté de votre propriété. En augmentant ce coût de base, vous réduisez ainsi le gain en capital imposable.
Au-delà de ces frais directement liés à la vente, les dépenses pour des améliorations majeures apportées à votre maison jouent un rôle tout aussi crucial. Contrairement aux réparations courantes ou aux travaux d’entretien, qui ne sont pas pris en compte, les rénovations ou agrandissements qui augmentent la valeur de la propriété ou en prolongent la durée de vie peuvent être ajoutés au coût d’acquisition initial.
Cela inclut, par exemple, l’ajout d’une chambre, l’aménagement d’un sous-sol fini, la construction d’un garage ou même la rénovation majeure de la cuisine ou de la salle de bain. Si vous avez fait appel à Plan Maison Québec pour concevoir des plans de rénovation ou d’agrandissement, il est fortement conseillé de conserver tous les documents, factures et autorisations municipales, car ces preuves sont nécessaires pour justifier ces dépenses auprès de Revenu Québec et de l’Agence du revenu du Canada.
Un autre point souvent méconnu concerne certains frais annexes comme les coûts liés à l’obtention de permis de construction ou d’urbanisme nécessaires à la réalisation des travaux. Ces frais peuvent, sous certaines conditions, être inclus dans le coût d’acquisition et ainsi réduire le gain en capital. Chez Plan Maison Québec, nous vous aidons à naviguer dans ces aspects réglementaires afin que vous puissiez maximiser vos avantages fiscaux.
Il est aussi intéressant de mentionner que certains frais liés à un déménagement associé à la vente peuvent être déductibles si vous avez déménagé pour des raisons professionnelles ou scolaires, notamment si le nouveau lieu de travail ou l’établissement d’enseignement se trouve à au moins 40 kilomètres de votre ancienne résidence. Dans ce cas, les dépenses de déménagement admissibles peuvent inclure les frais de transport et de stockage, ainsi que les frais liés à la vente de l’ancienne maison. Ces déductions viennent alléger votre fardeau fiscal global.
Toutefois, il faut rester vigilant : pour que ces déductions soient acceptées par les autorités fiscales, il est primordial de conserver soigneusement tous les reçus, factures et contrats relatifs à la vente, aux travaux de rénovation, et aux frais de déménagement. En cas de vérification, ces documents serviront de preuve incontournable pour justifier les montants déclarés. De plus, certaines dépenses doivent être clairement distinguées entre ce qui est une amélioration (capitalisable) et ce qui constitue une dépense courante (non déductible).
Chez Plan Maison Québec, nous conseillons souvent à nos clients d’adopter une approche proactive en matière de tenue de dossiers. Cela signifie archiver non seulement les factures, mais aussi les devis, les correspondances avec les entrepreneurs, les plans architecturaux et même les photos avant-après des travaux. Cette rigueur permet d’avoir une vision claire de l’évolution de la propriété et d’optimiser les avantages fiscaux au moment de la vente.
En résumé, même si la vente de votre résidence principale est généralement exemptée d’impôt sur le gain en capital, il ne faut pas négliger les frais et dépenses qui peuvent influencer ce calcul. Dans les cas où la propriété n’est pas admissible à l’exemption complète, ces déductions permettent de réduire considérablement le montant imposable.
Une bonne planification et une documentation précise sont donc essentielles, et chez Plan Maison Québec, nous sommes prêts à vous accompagner dans cette démarche, que ce soit pour la conception de vos projets ou pour vous conseiller sur l’aspect fiscal lié à la vente.
Cas particuliers à considérer
Certaines transactions immobilières ne prennent pas la forme d’une vente classique. Il peut s’agir d’un transfert entre membres de la famille, d’une donation ou encore d’un transfert lors d’un décès. Dans chacun de ces cas, des règles fiscales spécifiques s’appliquent. Par exemple, donner une maison à un enfant est traité fiscalement comme une disposition au prix du marché. Même s’il n’y a pas d’échange d’argent, le parent pourrait devoir payer de l’impôt sur le gain en capital.
Lors d’un décès, la propriété du défunt est réputée avoir été vendue à sa juste valeur marchande immédiatement avant le décès. Le liquidateur doit alors calculer le gain ou la perte en capital et déterminer si l’exemption de résidence principale peut s’appliquer. Dans certains cas, il peut être avantageux de désigner la résidence secondaire comme résidence principale pour une ou plusieurs années si cela réduit le montant global d’impôt à payer par la succession.
De telles décisions nécessitent une bonne documentation et des conseils judicieux. C’est pourquoi, chez Plan Maison Québec, nous encourageons nos clients à tenir leurs dossiers à jour, particulièrement lorsqu’ils effectuent des modifications importantes sur leur propriété, comme des agrandissements, des conversions ou des constructions neuves. Une bonne documentation peut faire la différence entre une transaction simple et une situation fiscale complexe.
Conclusion : pouvez-vous être imposé sur la vente de résidence principale
La vente d’une propriété, qu’il s’agisse d’une maison, d’un chalet ou d’un garage, peut sembler simple à première vue, mais elle cache parfois des implications fiscales complexes. Entre les conditions d’admissibilité à l’exemption de résidence principale, les règles entourant les ventes précipitées, les déclarations obligatoires, et les cas particuliers, il est facile de commettre une erreur coûteuse.
Chez Plan Maison Québec, notre mission va bien au-delà de la création de plans sur mesure. Nous accompagnons nos clients à toutes les étapes de leur projet immobilier, de la planification à la réalisation, en passant par une compréhension claire de l’impact fiscal de leurs décisions. Que vous soyez sur le point de vendre votre propriété ou que vous planifiez un nouveau projet de construction ou de rénovation, nous sommes là pour vous guider.
Prêt à commencer?
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